Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej?
Kupno mieszkania od dewelopera zwykle zaczyna się od dwóch dokumentów: umowy rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej. Wielu kupujących miesza te pojęcia albo traktuje je jako formalność do podpisania bez czytania. W tym tekście pokazujemy, czym różnią się obie umowy, jakie dają prawa i na co zwrócić uwagę przed złożeniem podpisu. Piszemy to z perspektywy dewelopera działającego od ponad 20 lat we Wrocławiu, Warszawie i Łodzi, więc opieramy się na własnym doświadczeniu w przygotowywaniu tych dokumentów.
Kiedy stosuje się umowę rezerwacyjną?
Umowa rezerwacyjna to dokument, który czasowo wyłącza wybrane mieszkanie z oferty sprzedaży. Dzięki niej kupujący zyskuje czas, żeby dopiąć formalności: złożyć wniosek kredytowy, sprzedać obecne mieszkanie albo po prostu podjąć ostateczną decyzję. Deweloper w tym czasie nie oferuje tego samego lokalu innej osobie.
Umowa rezerwacyjna nie jest aktem notarialnym. Można ją podpisać w biurze sprzedaży, zwykle w formie pisemnej. Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym reguluje jej treść i określa, co musi się w niej znaleźć:
- strony umowy i datę jej zawarcia,
- cenę lokalu,
- okres, na jaki nieruchomość zostaje wyłączona z oferty,
- powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń.
Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa. Deweloper może od razu zaproponować podpisanie umowy deweloperskiej, jeśli kupujący jest gotowy do finalizacji zakupu bez etapu rezerwacji.
Co gwarantuje umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to wiążące zobowiązanie obu stron: dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu, kupującego do zapłaty ustalonej ceny. Musi mieć formę aktu notarialnego, co oznacza wizytę u notariusza i wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności.
Dokument precyzuje:
- harmonogram płatności,
- termin zakończenia budowy,
- standard wykończenia,
- powierzchnię lokalu i sposób jej pomiaru,
- a także kary umowne za opóźnienia którejkolwiek ze stron.
Wpłaty kupującego trafiają na rachunek powierniczy, dzięki czemu deweloper nie dysponuje pieniędzmi bez spełnienia określonych warunków budowy. Dodatkowym zabezpieczeniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, z którego nabywca może odzyskać środki, gdyby deweloper ogłosił upadłość przed przeniesieniem własności lokalu. Integralną częścią umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny inwestycji, który deweloper przekazuje przed podpisaniem umowy.
Opłata rezerwacyjna i jej zwrot
Opłata rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, ale w praktyce większość deweloperów ją pobiera jako potwierdzenie poważnych zamiarów kupującego. Ustawa deweloperska ogranicza jej wysokość do 1 procent ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Ograniczenie to obowiązuje również przy aneksach przedłużających okres rezerwacji, bo suma wszystkich wpłat nie może przekroczyć tego limitu.
Opłata wraca do kupującego w pełnej wysokości, jeśli mimo starań nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia banku. Wraca w podwójnej wysokości, gdy to deweloper nie wywiąże się z warunków umowy rezerwacyjnej, na przykład sprzeda lokal innej osobie albo zmieni prospekt informacyjny bez poinformowania rezerwującego.
Jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu bez przyczyny wskazanej w umowie, opłata rezerwacyjna zwykle przepada na rzecz dewelopera. Dlatego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej sprawdzamy razem z klientem, w jakich sytuacjach pieniądze wracają, a w jakich nie.
Zapisy do sprawdzenia
Przed podpisaniem którejkolwiek umowy dobrze przeczytać kilka zapisów ze szczególną uwagą. W umowie rezerwacyjnej to przede wszystkim wysokość opłaty i dokładne warunki jej zwrotu, długość okresu rezerwacji oraz to, czy deweloper zobowiązuje się nie oferować lokalu innym osobom w tym czasie. W umowie deweloperskiej istotne są: harmonogram wpłat i sposób ich powiązania z etapami budowy, dokładna definicja standardu wykończenia, zasady rozliczenia różnicy w powierzchni lokalu po odbiorze, kary umowne za opóźnienie oddania mieszkania oraz warunki, na jakich każda ze stron może odstąpić od umowy.
Osobną uwagę trzeba poświęcić klauzulom waloryzacyjnym, które pozwalają zmienić cenę w trakcie realizacji inwestycji. Takie zapisy muszą być jasno opisane, z podanym mechanizmem wyliczenia nowej ceny, żeby kupujący wiedział, na co się godzi.
Co gdy któraś strona się wycofa się z umowy?
Rezygnacja z umowy rezerwacyjnej zwykle nie wiąże się z dużymi konsekwencjami, poza możliwą utratą opłaty rezerwacyjnej. Deweloper może natomiast ponieść konsekwencje finansowe, jeśli złamie warunki umowy, na przykład sprzeda zarezerwowany lokal innej osobie.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej podlega innym zasadom, bo to dokument w formie aktu notarialnego. Ustawa deweloperska daje kupującemu prawo odstąpienia w konkretnych sytuacjach: gdy umowa nie zawiera elementów wymaganych prawem, gdy informacje w niej zawarte są niezgodne z prospektem informacyjnym, gdy deweloper nie doręczył prospektu przed podpisaniem umowy albo nie usunął zgłoszonych wad w wyznaczonym terminie.
Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej głównie wtedy, gdy kupujący nie wpłaca kolejnych rat mimo wcześniejszego wezwania do zapłaty. W obu przypadkach warunki odstąpienia i rozliczenia wpłat powinny być jasno opisane w treści umowy.
Jak to wygląda w Profit Development?
W Profit Development przygotowujemy umowę rezerwacyjną tak, żeby kupujący dokładnie wiedział, na jaki okres rezerwujemy lokal, ile wynosi opłata i w jakich sytuacjach ją zwracamy. Prospekt informacyjny inwestycji udostępniamy przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, więc każdy klient może go przeczytać bez pośpiechu.
Środki wpłacane w ramach umowy deweloperskiej trafiają na rachunek powierniczy, zgodnie z wymogami ustawy. Harmonogram płatności powiązany jest z postępem prac budowlanych, a standard wykończenia opisujemy szczegółowo w załącznikach do umowy, żeby uniknąć rozbieżności przy odbiorze mieszkania.
Nasze doświadczenie z ponad 47 zrealizowanych inwestycji i ponad 6600 oddanych mieszkań we Wrocławiu, Warszawie i Łodzi pozwala nam przygotowywać dokumenty zrozumiałe dla kupującego, bez zapisów, które mogłyby zaskoczyć go na etapie odbioru lokalu.
Na drodze do własnego mieszkania
Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska pełnią różne funkcje na drodze do własnego mieszkania. Pierwsza daje czas na decyzję, druga wiąże strony konkretnym zobowiązaniem prawnym i finansowym. Znajomość różnic między nimi pomaga uniknąć nieporozumień i pilnować własnych interesów na każdym etapie zakupu. Jeśli szukasz mieszkania we Wrocławiu, Warszawie lub Łodzi, zapraszamy do zapoznania się z aktualną ofertą Profit Development i do kontaktu z naszym biurem sprzedaży.