Jak bezpiecznie przelać pieniądze za mieszkanie od dewelopera dzięki rachunkowi powierniczemu?
Zakup mieszkania od dewelopera oznacza wpłatę często kilkuset tysięcy złotych, zanim jeszcze budynek zostanie ukończony. Prawo nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, na który trafiają wszystkie wpłaty klientów. W tym artykule wyjaśniamy, jak działa ten mechanizm, czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego i co sprawdzić w umowie deweloperskiej, zanim podpiszesz dokumenty i przelejesz pierwsze pieniądze.
Co to jest rachunek powierniczy i po co go wprowadzono?
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które nabywca mieszkania wpłaca kolejne raty ceny. Deweloper nie ma do niego bezpośredniego dostępu. Bank wypłaca mu środki dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie, najczęściej po zakończeniu kolejnych etapów budowy lub po przeniesieniu własności lokalu na kupującego.
Obowiązek prowadzenia takiego rachunku wprowadziła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywana ustawą deweloperską. Numer rachunku musi znaleźć się w umowie deweloperskiej, a wszystkie wpłaty od klientów muszą przechodzić właśnie przez to konto. Płatność bezpośrednio na rachunek firmowy dewelopera, z pominięciem rachunku powierniczego, byłaby niezgodna z prawem. Koszty prowadzenia rachunku ponosi deweloper, nie kupujący. Nabywca zachowuje przy tym prawo do informacji o wpłatach i wypłatach na koncie i może na bieżąco śledzić, na jakim etapie znajdują się rozliczenia z bankiem.
Czym się różni rachunek otwarty od zamkniętego?
Ustawa deweloperska przewiduje dwa warianty rachunku powierniczego, różniące się momentem, w którym deweloper otrzymuje pieniądze. Rachunek otwarty pozwala deweloperowi pobierać środki w transzach, w miarę postępu prac budowlanych. Przed każdą wypłatą bank sprawdza dokumentację potwierdzającą zakończenie danego etapu, na przykład stanu surowego czy montażu instalacji. To najczęściej spotykany wariant na rynku, ponieważ pozwala deweloperowi finansować budowę na bieżąco.
Rachunek zamknięty działa inaczej. Całość wpłaconych pieniędzy trafia do dewelopera dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na kupującego. Do tego momentu środki pozostają zamrożone na koncie. To rozwiązanie daje kupującemu najwyższy poziom ochrony, ale wymaga od dewelopera innego źródła finansowania budowy, dlatego stosowane jest rzadziej. W obu przypadkach pieniądze zgromadzone na rachunku nie wchodzą w skład majątku dewelopera i nie mogą zostać zajęte przez jego wierzycieli.
Jak przeważnie wygląda harmonogram wpłat?
Harmonogram wpłat jest częścią umowy deweloperskiej i określa, jaką część ceny kupujący wpłaca na poszczególnych etapach inwestycji. Przy rachunku otwartym pojedyncza transza zwykle mieści się w przedziale od 10 do 25 procent wartości mieszkania, a suma wszystkich transz musi odpowiadać pełnej cenie lokalu.
Typowy harmonogram może wyglądać na przykład tak:
- 10 procent po podpisaniu umowy deweloperskiej,
- 10 procent po wykonaniu fundamentów,
- 20 procent po zakończeniu stanu surowego,
- 30 procent po wykonaniu instalacji wewnętrznych,
- 20 procent po wykończeniu elewacji,
- 10 procent przed odbiorem i przekazaniem kluczy.
Dokładny podział procentowy i terminy wpłat zawsze znajdziesz w konkretnej umowie, ponieważ różnią się między inwestycjami. Przy kredycie hipotecznym bank kredytujący dodatkowo weryfikuje każdą transzę przed jej uruchomieniem, co wydłuża procedurę o kilka dni roboczych. Zaplanuj termin wpłaty z tym zapasem czasowym.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Od 1 lipca 2022 roku, obok rachunku powierniczego, działa dodatkowe zabezpieczenie w postaci Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zasila go deweloper, odprowadzając składkę od każdej wpłaty klienta trafiającej na rachunek powierniczy.
Fundusz uruchamia się w dwóch sytuacjach: gdy deweloper ogłasza upadłość i nie jest w stanie zakończyć inwestycji, lub gdy z rachunku powierniczego z jakiegoś powodu nie da się wypłacić kupującemu wpłaconych pieniędzy. W obu przypadkach nabywca odzyskuje pełną kwotę, jaką wpłacił, niezależnie od tego, na jakim etapie znajdowała się budowa.
Fundusz administrowany jest przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny i działa niezależnie od kondycji finansowej konkretnego dewelopera czy banku prowadzącego rachunek. To dodatkowa warstwa ochrony, obok samego mechanizmu rachunku powierniczego, która obowiązuje przy każdej inwestycji mieszkaniowej rozpoczętej po wejściu przepisów w życie.
Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdź kilka elementów bezpośrednio związanych z rozliczeniami finansowymi:
- numer rachunku powierniczego i nazwę banku, który go prowadzi,
- typ rachunku, otwarty lub zamknięty,
- pełny harmonogram wpłat z procentowym podziałem transz i terminami,
- zapisy dotyczące konsekwencji opóźnienia wpłaty którejkolwiek z transz,
- informację o tym, kto pokrywa koszty prowadzenia rachunku.
Zawsze przelewaj pieniądze wyłącznie na numer rachunku powierniczego wskazany w umowie i zachowuj potwierdzenia każdej wpłaty. Jeśli w trakcie realizacji inwestycji deweloper poprosi o przelew na inny numer konta niż ten z umowy, to sygnał, żeby zatrzymać się i wyjaśnić sprawę bezpośrednio z bankiem prowadzącym rachunek, zanim wykonasz przelew.
Zestaw też harmonogram wpłat z prospektem informacyjnym inwestycji, który deweloper ma obowiązek udostępnić przed podpisaniem umowy. Prospekt zawiera między innymi opis inwestycji, harmonogram realizacji poszczególnych etapów budowy i informacje o doświadczeniu dewelopera z poprzednich projektów. Zestawienie tych dwóch dokumentów pozwala ocenić, czy terminy wpłat są realistyczne względem faktycznego postępu prac.
Najczęstsze pytania kupujących
Czy mogę stracić pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy?
Pieniądze na rachunku powierniczym są prawnie oddzielone od majątku dewelopera. W razie jego upadłości wypłatę zabezpiecza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, więc ryzyko utraty wpłaconej kwoty jest ograniczone do minimum.
Czy prowadzenie rachunku powierniczego kosztuje kupującego?
Nie. Koszty prowadzenia rachunku oraz kontroli postępu budowy ponosi deweloper. Cena mieszkania podana w umowie jest ceną ostateczną, bez dodatkowych opłat bankowych po stronie nabywcy.
Co się dzieje, jeśli deweloper zmieni harmonogram budowy?
Zmiana harmonogramu wpłat wymaga aneksu do umowy deweloperskiej, podpisanego przez obie strony w formie aktu notarialnego, tak jak sama umowa. Deweloper nie może samodzielnie przesunąć terminów ani wysokości transz bez Twojej zgody, a bank prowadzący rachunek powierniczy rozlicza wpłaty zgodnie z aktualną, podpisaną wersją harmonogramu.
Rachunek powierniczy to bezpieczeństwo dla twoich środków
W PROFIT Development prowadzimy rachunki powiernicze dla wszystkich naszych inwestycji we Wrocławiu, Warszawie i Łodzi, zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej. Numer rachunku, jego typ i pełny harmonogram wpłat znajdziesz w umowie deweloperskiej dotyczącej wybranego przez Ciebie lokalu. Jeśli masz pytania dotyczące rozliczeń przy konkretnej inwestycji, nasz zespół sprzedaży wyjaśni krok po kroku, jak wygląda proces płatności w Twoim przypadku.