Salon, sypialnia i… biuro. Polacy inaczej patrzą dziś na rzuty mieszkań
Jeszcze kilka lat temu przy wyborze mieszkania najważniejsze były liczba pokoi, metraż i lokalizacja. Dziś coraz częściej do tej listy dochodzi pytanie: gdzie będę pracować? Praca hybrydowa i zdalna na stałe zmieniły sposób, w jaki korzystamy z mieszkań, a wraz z nim sposób, w jaki analizujemy ich rzuty. Dodatkowy pokój, wnęka, miejsce na biurko albo możliwość elastycznego podziału przestrzeni przestają być dodatkiem. Dla wielu kupujących stają się jednym z kluczowych kryteriów wyboru nieruchomości.
Mieszkanie ma dziś więcej niż jedną funkcję
Zmianę dobrze widać w codziennych decyzjach klientów. Salon nie jest już wyłącznie miejscem odpoczynku, a sypialnia nie zawsze pozostaje strefą całkowicie prywatną. W wielu mieszkaniach pojawia się potrzeba stworzenia wydzielonego miejsca do pracy, które pozwala oddzielić obowiązki zawodowe od życia domowego.
To szczególnie istotne w przypadku par i rodzin, które spędzają część tygodnia na pracy zdalnej. Biurko ustawione przy stole w jadalni może sprawdzić się doraźnie, ale przy stałym modelu hybrydowym zaczyna liczyć się wygoda, akustyka, możliwość zamknięcia drzwi i komfort prowadzenia spotkań online.
– Home office bardzo mocno zmienił sposób, w jaki klienci analizują rzuty mieszkań. Dziś nie wystarczy policzyć pokoi. Kupujący zastanawiają się, czy dane pomieszczenie może pełnić kilka funkcji jednocześnie., Czy da się wydzielić miejsce do pracy i czy układ mieszkania będzie odpowiadał na potrzeby także za kilka lat. Ta elastyczność staje się prawdziwą wartością – mówi Agnieszka Pachulska, Dyrektorka warszawskiego Oddziału PROFIT Development.
Nie zawsze większy metraż, częściej lepszy układ
Zmiana potrzeb nie oznacza automatycznie, że Polacy chcą kupować coraz większe mieszkania. Przy wysokich cenach nieruchomości często ważniejsze jest efektywne wykorzystanie dostępnej powierzchni.
Znaczenia nabierają więc ustawne pokoje, ograniczenie długich korytarzy, dobre doświetlenie i możliwość łatwej zmiany funkcji pomieszczeń. Niewielka wnęka może stać się miejscem do pracy, dodatkowy pokój przez kilka lat może pełnić funkcję gabinetu, a później pokoju dziecka. To w jaki sposób pracujemy i korzystamy z mieszkań, może być również jednym z argumentów przemawiających za rynkiem pierwotnym. Nowe inwestycje projektowane są już z uwzględnieniem współczesnego stylu życia, w którym ta sama przestrzeń musi często odpowiadać na kilka różnych potrzeb. Na rynku wtórnym nadal dużą część oferty stanowią mieszkania powstałe kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu, z układami odpowiadającymi ówczesnym standardom: nieproporcjonalnie dużymi korytarzami, mniej ustawnymi pokojami czy rozkładem powierzchni, który trudniej dostosować do pracy z domu. Na rynku pierwotnym większy nacisk kładzie się dziś na efektywne wykorzystanie każdego metra, ustawność pomieszczeń i możliwość zmiany ich funkcji wraz z potrzebami mieszkańców.
Za dodatkowy pokój jesteśmy gotowi zapłacić więcej
Zmiana podejścia do funkcjonalności mieszkania ma bardzo konkretny wymiar finansowy. Według danych Otodom[1] z maja 2026 roku osoby planujące przeprowadzkę z mieszkania trzypokojowego do czteropokojowego zakładają zwiększenie budżetu średnio aż o 273 tys. zł, czyli 41,2 proc. Co ciekawe, przy zmianie czterech pokoi na pięć różnica wynosi już tylko 2,6 proc. To właśnie przejście z trzech do czterech pokoi okazuje się więc jednym z najważniejszych momentów. Trzypokojowe mieszkanie można jeszcze próbować dostosować do pracy zdalnej, natomiast czwarty pokój pozwala stworzyć osobny gabinet bez rezygnowania z przestrzeni potrzebnej pozostałym domownikom. Pokazuje to, jak dużą wartość zyskała możliwość wyraźnego oddzielenia pracy od życia prywatnego.
Warszawa: od kompaktowych mieszkań po rodzinne układy
Na warszawskim rynku trend ten widać szczególnie wyraźnie. Klienci szukają zarówno kompaktowych mieszkań na start, jak i lokali, które pozwolą elastycznie reagować na zmieniający się model życia.
Przykładem jest Osiedle Hemara na Białołęce, w którym powstały 362 mieszkania o metrażach od 25 do 102 m². Oferta obejmuje lokale 1-, 2-, 3- i 4-pokojowe, z ogródkami, przestronnymi balkonami i tarasami. Zróżnicowanie metraży pozwala odpowiadać na bardzo różne potrzeby, od pierwszego mieszkania dla singla czy pary po większe lokale rodzinne, w których łatwiej wygospodarować osobny gabinet albo dodatkową strefę do pracy.
– Na warszawskim rynku widzimy dziś dwa równoległe scenariusze. Jedni klienci szukają możliwie kompaktowego mieszkania, ale bardzo dokładnie analizują jego funkcjonalność. Inni świadomie wybierają lokal z dodatkowym pokojem, bo wiedzą, że może on w przyszłości zmieniać funkcję. Na Hemara możemy odpowiadać na obie te potrzeby, bo oferta obejmuje zarówno małe mieszkania, jak i układy rodzinne z trzema czy czterema pokojami – podkreśla Agnieszka Pachulska.
Funkcjonalność zamiast dodatkowych metrów
Zmiana podejścia do projektowania mieszkań widoczna jest nie tylko w Warszawie. Także w Łodzi coraz większe znaczenie mają układy, które pozwalają mieszkańcom samodzielnie decydować o funkcji poszczególnych pomieszczeń. Zamiast prostego podziału na salon i sypialnie, istotna staje się możliwość stworzenia gabinetu, miejsca do pracy w części dziennej albo przestrzeni, która wraz ze zmianą potrzeb może zyskać zupełnie nowe przeznaczenie.
Takie podejście zastosowano m.in. w inwestycji Pogonowskiego 52 w Łodzi, gdzie obok kompaktowych lokali zaplanowano mieszkania umożliwiające wydzielenie nawet czterech pokoi. W większych, dwupoziomowych lokalach podział na dwie kondygnacje daje dodatkowo możliwość wyraźniejszego rozdzielenia przestrzeni prywatnej od miejsca pracy. To właśnie ta elastyczność może być jednym z ważniejszych wyróżników nowych mieszkań. W świecie, w którym sposób pracy i życia zmienia się znacznie szybciej niż jeszcze dekadę temu, dobry projekt powinien odpowiadać nie tylko na potrzeby właściciela w momencie zakupu, ale pozwalać mu stosunkowo łatwo zmieniać funkcję przestrzeni w kolejnych latach.
Praca zdalna zostawiła trwały ślad na rynku
Home office przestał być rozwiązaniem tymczasowym, a wraz z nim zmieniła się definicja dobrze zaprojektowanego mieszkania. Dziś liczy się nie tylko liczba metrów, ale przede wszystkim to, ile funkcji można w nich wygodnie pomieścić.
Dla deweloperów oznacza to konieczność projektowania mieszkań bardziej elastycznych, które mogą zmieniać się razem z mieszkańcami. Dla kupujących oznacza natomiast uważniejsze czytanie rzutu i myślenie o przestrzeni nie tylko w kontekście dnia zakupu, ale również kolejnych etapów życia.
[1] https://media.otodom.pl/czwarty-pokoj-za-ponad-cwierc-miliona-tyle-doplacaja-kupujacy-w-najwiekszych-miastach
