Warszawski rynek mieszkań łapie oddech. Ceny się stabilizują, ale popyt wyraźnie rośnie
Po kilku latach dynamicznych wzrostów warszawski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyraźnej stabilizacji cen. Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w stolicy w I kwartale 2026 roku wyniosła 16 475 zł za m², co oznacza zaledwie 0,2% wzrostu rok do roku. Na rynku wtórnym średnia cena transakcyjna wyniosła 16 393 zł za m², notując spadek o 1,7% r/r. Zdaniem ekspertów może to być sygnał, że po wakacjach rynek ponownie przyspieszy, a obecne warunki zakupowe nie utrzymają się długo.
Warszawski rynek mieszkaniowy wysyła dziś kupującym dwa pozornie sprzeczne sygnały. Z jednej strony ceny nowych mieszkań od kilku miesięcy pozostają niemal bez zmian, z drugiej wyraźnie rośnie liczba osób zainteresowanych finansowaniem zakupu nieruchomości. Czy okres wakacyjnej stabilizacji okaże się krótkim przystankiem przed kolejnym ożywieniem rynku?
– Od kilku miesięcy obserwujemy większy spokój po stronie cen. Dla klientów oznacza to przede wszystkim możliwość podejmowania bardziej przemyślanych decyzji zakupowych. Rynek nie jest już tak dynamiczny jak jeszcze dwa lata temu, ale jednocześnie nie widać sygnałów świadczących o spadku zainteresowania nowymi mieszkaniami. Wręcz przeciwnie – liczba zapytań i rozmów z klientami systematycznie rośnie – mówi Agnieszka Pachulska, Członek Zarządu PROFIT Development.
Ceny ofertowe i transakcyjne nadal się różnią
Analiza danych NBP pokazuje również, że ceny widoczne w ogłoszeniach nadal znacząco odbiegają od tych, po których finalnie zawierane są transakcje. W Warszawie różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wyniosła w I kwartale 2026 roku około 9,6% na rynku pierwotnym oraz 15,4% na rynku wtórnym. To potwierdza, że kupujący wciąż mają przestrzeń do negocjacji, szczególnie w przypadku części ofert dostępnych od dłuższego czasu.
Podaż nadal pozostaje wyzwaniem
Choć rynek jest bardziej stabilny niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu, długoterminowe wyzwania nie zniknęły. Według danych GUS w okresie styczeń–kwiecień 2026 roku oddano do użytkowania o 2% mniej mieszkań niż rok wcześniej, a liczba rozpoczętych budów spadła o 1,9%. Jednocześnie liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 15,8%, co może zapowiadać większą aktywność inwestycyjną w kolejnych kwartałach.
– Warszawa nadal pozostaje rynkiem o bardzo wysokim popycie. Mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach z rozwiniętą infrastrukturą utrzymują swoją atrakcyjność niezależnie od bieżącej sytuacji gospodarczej. W dłuższej perspektywie to właśnie ograniczona podaż takich projektów będzie jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek – dodaje Agnieszka Pachulska.
Klienci wracają na rynek
Potwierdzają to również dane Biura Informacji Kredytowej. W kwietniu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 29,8% rok do roku, a średnia kwota wnioskowanego kredytu osiągnęła 500,4 tys. zł, co oznacza wzrost o 9,3% r/r.
Zdaniem ekspertów oznacza to, że kupujący coraz częściej wracają do realizacji odłożonych wcześniej decyzji zakupowych.
Dwie różne lokalizacje, jedna odpowiedź na oczekiwania klientów
W odpowiedzi na zróżnicowane potrzeby nabywców PROFIT Development rozwija obecnie dwie warszawskie inwestycje. Osiedle Ostródzka na Białołęce skierowane jest do osób poszukujących spokojnego miejsca do życia z dobrą komunikacją z centrum miasta. Projekt wyróżnia kameralna, dwupiętrowa zabudowa z windami i garażem podziemnym oraz ponadczasowa architektura. Ceny mieszkań rozpoczynają się od ok. 465 tys. zł, a cena za metr kwadratowy od 14 400 zł.
Z kolei Goździków na Marysinie Wawerskim to inwestycja obejmująca 82 mieszkania o funkcjonalnych układach. Atutem projektu jest spokojna lokalizacja z szybkim dostępem do centrum Warszawy dzięki kolei SKM, bliskość centrum handlowego Promenada oraz podwyższony standard inwestycji. Ceny rozpoczynają się od 17 800 zł za m².
Choć rynek mieszkaniowy wszedł w okres większej przewidywalności, nie oznacza to końca zmian. Rosnąca aktywność kredytobiorców, ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów i utrzymujący się popyt mogą sprawić, że druga połowa roku ponownie przyniesie większą dynamikę. Dla kupujących oznacza to jedno – decyzję warto opierać nie tylko na bieżącej cenie, ale również na długoterminowej wartości nieruchomości.
Pobierz zdjęcie